政策解读︱广州市旧村庄全面改造成本核算标准的变化

旧村庄全面改造成本核算标准是旧村庄全面改造政策体系的核心内容，直接关系到村民的安置补偿问题和企业的成本、收益问题。自2016年以来，广州市城市更新局相继出台了《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（穗更新规字〔2016〕2号）《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（穗更新规字〔2017〕3号）。广州市机构改革后，前城市更新局大部分职能并入广州市住建局，为了进一步保障旧村庄全面改造成本认定的科学性、规范性、有效性，11月5日，广州市住建局印发了《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（穗建规字〔2019〕13号）（下简称13号文）。

一、改造成本认定对旧改的影响

长期关注广州市旧改的朋友都知道，广州市旧村庄改造一直存在两个成本：一个是改造主体实际成本；另一个是政府认定的成本（下简称改造成本）。一般改造主体实际成本包含了政府认定的成本和改造主体自己消化的成本。按照广州市旧村庄改造的游戏规则，改造成本直接与融资地块可开发建设量挂钩。

R=S/(P*D)

R：融资地块容积率；

S：改造成本；

P：评估楼面地价；

D：融资地块面积。

根据公式，在其他条件一定的情况下，政府认定的成本越高，企业获得的可开发建设量（R*D）越大。换句话说，政府认定的成本最后以开发建设量的形式给了企业，而企业自己消化的成本则是利润的变相减少。13号文的发布在一定程度上提高了政府关于旧村庄全面改造成本认定的标准，使成本的认定标准更接近市场的实际情况，有利于加快推进旧村庄全面改造。

二、成本认定的变化

相较于原《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（穗更新规字〔2017〕3号）（下简称3号文），13号文在复建总量的核算上创新的提出了以“人”的方式核定；在内容上，进一步完善了旧村全面改造成本核算的成本构成。

	3号文	13号文	变化
成本构成	旧村庄全面改造成本主要包括前期费、临迁费、拆运费、复建费、农转用及不可预见费等。 前期费包含基础数据调查费、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费在内的项目前期工作费用。	旧村庄全面改造成本主要包括前期费用、建安费用、临迁费用、拆除费用、市政费用、农转用费用、不可预见费用等。 前期费用包含基础数据调查费、基础数据核查费、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费、融资楼面地价评估费、土地勘测定界费在内的项目前期工作费用。	进一步优化成本构成，明确市政费用、融资楼面地价评估费、土地勘测定界费等纳入成本，减少企业成本。
安置复建总量核定方式	以“栋”的方式核定的，住宅复建总量按照每栋住宅280平方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数，或以合法住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过10%的比例上浮后核定。	以“栋”的方式核定的，住宅复建总量按照每栋住宅280平方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数，并以不超过10%的比例上浮后核定；或以合法住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过10%的比例上浮后核定。	避免3号文关于按每栋280平方米核算，能否上浮10%的歧义，明确按每栋280平方米核算也可以上浮10%。
以“户”的方式核定的，住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。“户”的核定标准按照本市村庄规划建设管理的相关规定执行。	以“户”的方式核定的，住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。“户”的核定标准按照本市村庄规划建设管理的相关规定执行，已完成村改居的旧村可按照公安机关登记的户予以核定。
	以“人”的方式核定的，由征收主体或改造主体按照市场评估价收购村民既有合法房屋（含符合“三旧”改造补偿政策的房屋），本村村民（户籍人口）按照人均建筑面积50平方米的标准、建安成本回购住房；在规定时间内完成签约的，可按本村村民（户籍人口）人均建筑面积不高于25平方米给予奖励回购。	按照每户约3.5人，每人回购75平方米来算，每户复建量为262.5平方米。
合法建筑认定时间	“合法住宅建筑”指有房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2007年6月30日前的有关批准使用房屋宅基地的证明或区政府实施村民建房登记管理的证明等文件的住宅建筑。	“合法住宅建筑”是指具有下列文件之一的住宅建筑，包括：房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2009年12月31日前的有关批准使用房屋宅基地的证明或区政府（广州空港经济区管委会）实施村民建房登记管理的证明、属于一户一宅建设的确认文件等。	房屋合法认定时间从2007年6月30日前变为2009年12月31日前。
安置住宅复建改造成本核算方式	合法住宅建筑与2007年6月30日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量不超过核定复建总量的，准予按照按1：1复建，并计入改造成本；其与复建总量差额可作为安置住宅权益面积予以复建，权益面积建安费用由村民自筹，不计入改造成本。 2007年6月30日后建成的违法建筑，不计入改造成本。村民户籍证明应取得当地公安机关确认，其中用于核算住宅权益建筑面积的村民户数应由区按“户”的条件审核确认。	合法住宅建筑与2009年12月31日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量不超过核定复建总量的，准予按照按1:1复建，并计入改造成本；其与复建总量差额可作为安置住宅权益面积予以复建。安置住宅权益面积建设费用单价按照复建住宅建设费用单价与房屋建安成本补偿（每平方米1500元）的差额计算，按上述原则计算所得的住宅权益面积建设费用，计入改造成本；其中扣减的房屋建安成本补偿（每平方米1500元）由村民自筹，不计入改造成本2009年12月31日后建成的无合法证明的建筑，原则上不计入改造成本。符合《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）第二十五条规定的情况除外。	不符合历史用地条件的，由区政府结合本区实际，研究具体认定标准，符合标准的，纳入改造成本。
集体物业复建总量核算方式	以现有建筑面积方式核定的，集体经济组织物业合法建筑面积按1：1核定复建量；2007年6月30日前建成的无合法证明的建筑，按照现有建筑面积2：1核定复建量，剩余面积可按房屋建筑成本补偿计入改造成本；2007年6月30日后建成的违法建筑，不予核定。	以现有建筑面积方式核定的，集体经济组织物业合法建筑面积按1:1核定复建量；2009年12月31日前建成的无合法证明的建筑，全部按照现有建筑面积2:1核定复建量，或全部按照保障改造后集体经济物业收入不降低的原则折算准予复建的总量，剩余面积可按房屋建安成本补偿,计入改造成本；2009年12月31日后建成的无合法证明的建筑，不予核定。本款所称“合法”是指有房屋产权证或合法报建手续。	《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（穗更新规字〔2016〕2号）内容。
以用地范围方式核定的，包括纳入旧村庄改造范围的村级工业园、堆场、货仓、露天停车场等用地，参照《广州市旧厂房更新实施办法》有关村级工业园的相关政策，即按现有用地面积和容积率1.8（毛）计算权益建筑面积，其建安费用由村集体自筹，不计入改造成本。	以用地范围方式核定的，包括纳入旧村庄改造范围的村级工业园、堆场、货仓、露天停车场等用地，按现有用地面积和容积率1.8（毛）计算权益建筑面积，其建安费用由村集体自筹，不计入改造成本。纳入旧村庄全面改造范围的留用地可参照本条执行。
土地出让金		采用自主改造和合作改造模式的旧村庄全面改造项目，其融资地块协议出让土地使用权测算土地出让金可纳入旧村庄全面改造成本。融资地价测算依据《广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知》（穗府办〔2015〕56号）中《广州市旧村庄更新实施办法》以及《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）的相关规定执行。	明确土地出让金纳入改造成本。
复建成本计算	复建成本的计算应根据复建住宅及其配套设施，复建经济物业的建设等级，严格按照《旧村庄改造成本构成一览表》核定的综合单价（包含前期费、含深基坑支护地下室的单体建安工程费、小区配套设施费、预备费等）标准执行。	复建成本的计算应根据复建住宅及其配套设施，复建集体经济物业的建设等级，严格按照《旧村庄全面改造成本构成一览表》核定的综合单价（包括单体建安工程费（含装修费）、小区配套设施费、工程建设其他费、预备费等）标准执行。 复建费用单价为对应基数与系数相乘的值（附件《旧村庄全面改造成本构成一览表》中“6.8为区域服务的大型市政基础设施和公建配套设施等公益性专项建设”除外）。基数为广州市建设工程造价管理部门公布的年度工程参考造价，每年按公布价调整。系数为固定值，不得调整。	复建费用项目单价适应市场变化。避免市场复建项目单价变化，而核算单价不变，影响成本核算的准确性。
拆迁奖励	不可预见费按总改造成本的3%计算，确实需要突破的，最高不超过5%，用于安置补偿过程中实际发生但又未纳入改造成本部分的费用。包括拆迁补偿安置协议签订、动迁奖励、风险评估、集体经济物业租赁合同提前解约、停业损失补偿等未计入改造成本的费用。	拆迁奖励原则上不得超过改造成本的3％（计算基数不含融资地块协议出让土地使用权测算土地出让金）。	拆迁奖励从不可预见费中独立出来。
基础数据调查费	按照《国测字〔2002〕3号文》，土地测量按每公顷用地0.5万元计算；根据《国测字〔2002〕3号文》，房屋测量按2.72元/平方米计算。基础数据成果核查费，按测绘费总和的20%计算。	按照《关于印发<测绘工程产品价格>和<测绘工程产品困难类别细则>的通知》（国测财字〔2002〕3号）和《城市规划设计计费指导意见》（〔2004〕中规协秘字第022号），片区策划土地等数据调查费用49.22万元/平方公里，户外房屋测绘费用42.58万元/平方公里；实施方案土地等数据调查费用49.22万元/平方公里（用地面积），房产测绘Ⅲ类费用为2.72元/平方米（建筑面积）。基础数据成果核查费，按测绘费总和的30%计算。
片区策划方案编制费	2.5万/公顷，≤10公顷时，按40万/每项目。	3万/公顷，≤20公顷时，按60万/每项目。
项目实施方案编制费	3万/公顷，≤10公顷时，按40万/每项目。	3万/公顷，≤20公顷时，按60万/每项目。
房屋拆迁费用	30元/m2。	60元/m2。	提高成本认定标准。
搬家补偿	2000元/户。	4000元/户。	提高成本认定标准。

部门简介：

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责任编辑：林冬娜、邓小云

文章审核：赖雪梅

图片来源：网络，版权归原作者所有

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